Сдача жилья в наем (поднаем) квалифицируется как предпринимательская деятельность, связанная с извлечением выгоды. А это значит, что наймодатель (лицо, сдающее жилое помещение в наем) обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или без такой регистрации выплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Сдавая квартиру в наем самостоятельно, владелец обязан заключить договор найма, а в муниципальном жилом фонде – договор поднайма, и зарегистрировать его в налоговой инспекции по месту жительства. Юридическую силу указанный договор приобретает с того момента, как его подпишут обе стороны. Порядок заключения договора найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Получаемая плата за жилое помещение по договору найма (поднайма) является доходом, который по закону облагается налогом. Существует несколько вариантов уплаты налогов:

1. Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ):
Физическое лицо, получившее доход от сдачи жилья в наем, должно уплатить налог в размере 13%. Для лиц, не являющихся гражданами РФ, ставка составит 30%. Платить налог на доходы физических лиц необходимо один раз в год. Это делается путем подачи налоговой декларации по месту жительства до 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (им считается один календарный год).

2. Регистрация арендодателя в качестве ИП:
Гражданин вправе зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, указав основным видом деятельность, связанную со сдачей в наем (поднаем) жилых помещений. При использовании упрощенной системы налогообложения, нужно будет уплачивать 6% от общей суммы дохода.

3. Покупка патента на найм жилого помещения:
Этот вариант также связан с регистрацией наймодателя в качестве индивидуального предпринимателя, но деятельность осуществляется на основе патента (ст. 346.25.1 НК РФ). Годовая стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного годового дохода. Патент выдается по выбору налогоплательщика на период от одного до 12 месяцев. Налоговым периодом считается срок, на который выдан патент. В случае получения патента на более короткий срок стоимость патента подлежит пересчету в соответствии с продолжительностью того периода, на который он выдан.

Закон может быть крайне суров к его нарушителям. Санкция за неуплату налогов — погашение полной задолженности (с процентами за каждый день просрочки) и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налогов. При повторном нарушении штраф увеличивается вдвое.

Более того, Уголовным кодексом РФ предусмотрено наказание за уклонение от уплаты налогов. Если правоохранительным органам удастся доказать, что доходы достигли уровня «крупных размеров» и «особо крупных размеров», а именно 1,8 млн. рублей и более, то в казну государства придется вернуть от ста тысяч до пятисот тысяч рублей штрафа, а максимальное наказание при этом составит лишение свободы на срок от одного года до трех лет. Судебная практика применения подобных санкций к собственникам, сдающим квартиры, уже имеется.

В случае неуплаты налогов лицом, сдающим в аренду неприватизированное, муниципальное жилье, жилищные органы вправе выселить квартиросъемщика без предоставления ему другого жилого помещения.

Когда квартира сдается официально, собственник защищен в правовом плане: если наниматель выбыл без предупреждения, нанеся вред имуществу, наймодатель может обратиться в суд за защитой нарушенных прав. По решению суда наниматель обязан будет возместить причиненный ущерб и сумму, неуплаченную по договору найма (поднайма). Наймодатель, сдающий квартиру неофициально, не имеет возможности обратиться за помощью в судебные инстанции, поскольку неизбежно всплывет вопрос о неуплате налогов или незаконном занятии предпринимательской деятельностью.

Межрайонный прокурор Л.П. Русакова